Kịch bản bất động sản 6 tháng cuối năm: Chuyên gia dự báo gì?

Theo dự báo, trong sáu tháng cuối năm 2022, phân khúc bất động sản (BĐS) “dễ thở” nhất là căn hộ đã bàn giao, có sổ đỏ, sản phẩm nhà phố trong trung tâm các thành phố lớn vẫn hấp dẫn, đất nền của các tỉnh, thành gần Hà Nội, TP.HCM có mức giá hợp lý sẽ không lo bị “ế hàng”.

Thanh khoản của thị trường bắt đầu chững lại

Thời gian gần đây, hàng loạt động thái kiểm soát của các cơ quan quản lý Nhà nước đã phần nào làm nhịp kinh doanh BĐS của nhiều doanh nghiệp chậm lại so với giai đoạn đầu năm, tâm lý của nhà đầu tư ảnh hưởng không nhỏ, khiến khả năng thanh khoản của thị trường có chiều hướng chững lại. Theo nhận định của các chuyên gia, tình hình này sẽ còn kéo dài trong thời gian tới.

Áp lực lớn nhất của các chủ đầu tư là nguồn vốn, việc “phanh” dòng vốn vào bất động sản không khác gì chặn mạch máu của doanh nghiệp. Giảm tỷ trọng cho vay bất động sản, siết đối tượng cho vay và tăng lãi suất đều ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản.

Nguyên nhân khác khiến thị trường BĐS chững lại là do thu nhập người mua nhà bị ảnh hưởng trong đại dịch COVID -19 kéo dài sang năm 2022. Mặt khác, việc khai thác cho thuê không còn hiệu quả như giai đoạn khoảng 5-10 năm trước, thị trường nhà chung cư đang dần mất đi một lượng khách hàng đầu tư căn hộ cho thuê khi giá nhà tăng cao.

Nhiều người hiện nay có xu hướng giữ tiền mặt để chờ đợi một chu kỳ mới khi cơn sốt giá đi qua, BĐS trở về đúng trạng thái phù hợp với thị trường trong cung cầu và nguồn vốn mới xuống tiền mua. Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, sẽ không có chuyện ngân hàng nới tín dụng để chiều lòng việc khách hàng đầu tư tràn lan, vay vốn vô tội vạ. Như vậy, trong lúc chờ thị trường trở về trạng thái cân bằng, nhóm nhà đầu tư lướt sóng sẽ gặp khó.

Kịch bản thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm: Bất động sản liệu có trở về giá trị thực?

Trong 2 tháng vừa qua, thị trường BĐS lộ rõ sự lao dốc và càng ngày sẽ càng rõ ràng hơn, tuy không “nở hoa” nhưng sẽ không tồi tệ đến mức “lụi tàn”. Bởi những chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản vẫn đang kiểm soát được dòng tiền của họ, có nghĩa họ vẫn đảm bảo được tài chính để trụ được qua giai đoạn này.

Từ những diễn biến vừa nêu của thị trường BĐS Việt Nam, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang dự báo, trong Quý III/2022, thị trường sẽ bình lặng, giá không tăng, giao dịch chậm lại. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư tái cơ cấu sản phẩm lại tốt, đáp ứng nhu cầu thị trường thì khả năng thanh khoản sản phẩm BĐS vẫn có thể duy trì ở mức ổn định.

“Tuy nhiên, các chủ đầu tư vẫn loay hoay với những dự án hiện hữu. Nếu tiếp tục với những BĐS xa và sang thì thị trường sẽ diễn biến không tốt trong nửa cuối năm 2022” – ông Quang đưa ra cảnh báo.

Trong sáu tháng cuối năm, phân khúc BĐS “dễ thở” nhất theo ông Quang dự báo là phân khúc căn hộ đã bàn giao, có sổ đỏ. Thậm chí, phân khúc này vẫn giao dịch tốt và sẽ có giá hấp dẫn hơn các căn hộ sơ cấp (mua từ chủ đầu tư). Đồng thời, những sản phẩm nhà phố trong trung tâm ở những thành phố lớn vẫn hấp dẫn, còn phân khúc đất nền của các tỉnh, thành gần Hà Nội, TP HCM có mức giá hợp lý sẽ không lo “bị ế hàng”.

Còn theo dự báo của chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, nửa cuối năm nay giá căn hộ chuẩn ở TP.HCM sẽ dao động nhẹ.

“Còn tất cả phân khúc khác như đất nền, nhà phố… đã đẩy giá tăng quá ảo sẽ mất thanh khoản thời gian dài nếu tiếp tục neo giá bán cao như hiện nay. Việc giá BĐS có thể được nhà đầu tư bán giảm 20% – 30% so với thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra” – ông Hiển thông tin.

Trong khi đó, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt trong 6 tháng cuối năm nay, đó là nguồn cung ít, giá bán vẫn cao và tính thanh khoản chậm.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh, trong thời gian tới, giá bán thị trường sơ cấp rất cao, nhưng thanh khoản ở thị trường thứ cấp lại chậm lại bởi các nhóm khách hàng mua để đầu tư luôn kỳ vọng biên độ lợi nhuận cao hơn các thời điểm trước. Do đó, sau khi đã giữ BĐS trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, việc đẩy giá thứ cấp trong thời gian tới là có nhưng tính thanh khoản lại rất thấp. Đối người mua ở thực, giá thứ cấp cao sẽ là một trở ngại lớn, trong khi các nhà đầu tư thứ cấp không chịu hạ giá bán nên tỷ lệ lấp đầy sản phẩm BĐS nhà ở trong 6 tháng cuối năm có khả năng sẽ thấp. Và đây cũng là điểm nghịch lý của thị trường lúc này.

Do đó, vị chuyên gia này cho rằng cần có bài toán về nguồn cung một cách lành mạnh để giá gia tăng nhưng thị trường vẫn phát triển một cách bền vững và không bị “sốt giá”.