Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một trong các căn cứ quan trọng được xem xét chấp thuận đầu tư dự án. Tuy nhiên, giữa quy định về được Nhà nước trao QSDĐ (Luật Đất đai 2013) và thủ tục dự án (Luật Nhà ở 2014, Luật Đầu tư 2014) không đồng bộ dẫn nên đến nhiều dự án bị vướng mắc.
Giải quyết những vấn đề này, Luật Đầu tư 2020 có nhiều điểm mới trong thủ tục dự án đảm bảo tính thống nhất cao trong hệ thống pháp luật.
Trước hết, tại Điều 58 Luật Đất đai 2003, lần đầu tiên quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo hình thức “đấu giá” QSDĐ đối với dự án về nhà ở thương mại: đầu tư xây dựng nhà ở (nhà ở) và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (chuyển nhượng QSDĐ – lô đất nền). Đến Luật Đất đai 2013, tại Điều 118 hiện nay vẫn giữ nguyên và không có sự thay đổi về nguyên tắc “đấu giá” trong giao đất cho chủ đầu tư của dự án. Một ngoại lệ khác tại quy định Điều 118, Thủ tướng Chính phủ có thẩm quyền quyết định giao đất để thực hiện dự án nhưng không có văn bản quy định hướng dẫn về thủ tục và trình tự này.
Tuy nhiên, trên thực tế, QSDĐ của dự án thường phức tạp hơn, khu đất để phát triển dự án không chỉ bao gồm một thửa đất, một loại đất, nguồn gốc sử dụng, đất có sổ và chưa được công nhận, thời điểm Nhà nước giao đất,… và đất do Cơ quan Nhà nước đang quản lý (thường gọi là “đất công”) nên giữa quy định về QSDĐ (Luật Đất đai 2013) và thủ tục dự án (Luật Nhà ở 2014, Luật Đầu tư 2014) có nhiều quy định không đồng bộ dẫn đến nhiều dự án nhà thương mại, dù đã được “quyết định” chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư 2014 nhưng sau đó vẫn vướng thủ tục, nằm chờ được tháo gỡ để có thể tiếp tục thực hiện dự án.
Quy trình cũ theo Luật Đầu tư 2014 và Luật Nhà ở 2014
Theo quy định, dự án nhà ở thuộc thuộc diện dự án phải có quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, trong đó bao gồm hai thủ tục chính là “lựa chọn nhà đầu tư” và “quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư”. Tùy theo từng trường hợp cụ thể có quy trình thủ tục và căn cứ Luật khác nhau.
Về lựa chọn chủ đầu tư (Công nhận chủ đầu tư), theo Điều 22 Luật Nhà ở 2014, được phân định thực hiện theo một trong ba phương thức cụ thể:
Hình thức thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng đối với khu vực Nhà nước đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Hình thức thứ hai, đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư đối với khu vực Nhà nước chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký tham gia thì chỉ định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư. Nếu có nhiều nhà đầu tư cùng đăng ký tham gia làm chủ đầu tư thì Sở Xây dựng chủ trì tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.
Hình thức thứ ba, hình thức chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điềukiện và có QSDĐ (100% đất ở), khu đất phù hợp quy hoạch về phát triển dự án.
Theo quy định, thủ tục lựa chọn và công nhận chủ đầu tư được thực hiện trước khi thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và đây là hai trình tự thủ tục khác nhau. Tuy nhiên, nhiều dự án không thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư nên gặp vướng mắc sau này về QSDĐ.
Về thủ tục dự án, nếu dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương của UBND cấp tỉnh, tùy theo trường hợp Nhà đầu tư có QSDĐ thì thực hiện với hai hướng thủ tục khác nhau.
Thứ nhất, nếu Nhà đầu có QSDĐ với 100% đất ở (có đất ở, nhận chuyển nhượng đất ở hoặc trúng đấu giá QSDĐ ở) thì thực hiện thủ tục theo Luật Nhà ở 2014.
Nhà đầu tư nộp hồ sơ theo Khoản 3 Điều 8 Thông tư 192016/TT-BXD đến Sở Xây dựngđể lấy ý kiến của các Cơ quan Nhà nước có liên quan về dự án. Sau đó, Sở Xây dựng trình UBND cấp tỉnh ban hành văn bản công nhận chủ đầu tư theo mẫu Phụ lục số 6 Thông tư 192016/TT-BXD.
Tiếp theo, nhà đầu tư nộp hồ sơ tại Khoản 2 Điều 10 Nghị định 99/2015/NĐ-CP để đượcvăn bản “chấp thuận” chủ trương đầu tư theo mẫu Phụ lục số 5 Thông tư 192016/TTBXD.
Tuy nhiên, trên thực tế có địa phương nhập hai thủ tục nộp hồ sơ này thành một và nội dung “công nhận chủ đầu tư” và “chấp thuận chủ trương đầu tư” được nhập chung trong cùng một văn bản nên cũng dẫn đến nhiều vấn đề không phù hợp.
Thứ hai, nếu Nhà đầu chưa có QSDĐ là 100% đất ở thì thực hiện thủ tục theo Luật Đầu tư 2014. Thông thường, các nhà đầu tư nộp hồ sơ theo căn cứ Điểm a Khoản 1 Điều 32 Luật Đầi tư 2014 với 4 hình thức về QSDĐ: (i) “chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở”; (ii) giao đất ở không thông qua đấu giá; và (iii) “nhận chuyển nhượng QSDĐ không phải là 100% đất ở”, hoặc (iv) là sự kết hợp 2 trong của 3 hình thức trên.
Nhà đầu tư nộp hồ sơ tại Điều 33 Luật Đầu tư 2014 đến Sở KH&ĐT để lấy ý kiến thẩm định của Cơ quan nhà nước có liên quan, trong đó có thẩm định đánh giá nội dung về căn cứ pháp lý về quyền sử dụng địa điểm đầu tư của nhà đầu tư. Tiếp theo, Sở KH&ĐT trình UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư theo Mẫu II.1 Thông tư 16/2015/TT-BKHĐT.
Tuy nhiên, Luật Đầu tư 2014 quy định thủ tục chung cho các dự án, không có điều khoản quy định về lựa chọn nhà đầu tư đối với các dự án nhà ở thương mại, Từ đó, khi cơ quan nhà nước quyết chủ trương đầu tư không được áp dụng thống nhất trong pháp luật, không buộc dự án nhà ở thương mại phải thực hiện thủ tục lựa chọn đầu tư, bỏ quên quy định Điều 22 Luật Nhà ở 2014, đặc biệt là các dự án thuộc ba diện sau: (i) giao đất không qua đấu giá; (ii) chuyển mục đích sử dụng đất; và (iii) dự án có phần đất do Cơ quan Nhà nước quản lý (đất công).
Chính vì vậy, đây là nguyên nhân các dự án này gặp những vướng mắc kéo dài cho đến nay đối với các phần đất: (i) phần đất do cơ quan Nhà nước quản lý (đất công); và (ii) phần đất chưa có giấy tờ hợp pháp về QSDĐ mà nhà đầu tư chỉ nhận chuyển nhượng tài sản trên trên đất. Nếu nay UBND cấp tỉnh giao phần đất công cho nhà đầu tư thì không phù hợp vì về giao đất không qua đấu giá, tính tiền sử dụng đất đối với đất công và đất chưa có giấy tờ hợp pháp, thời điểm tính tiền sử dụng đất, phương pháp tính tiền sử dụng đất,…
Quy trình mới theo Luật Đầu tư 2020 và Luật Nhà ở (sửa đổi 2020), hiệu lực từ ngày 1/1/2021
Thủ tục dự án nhà ở thương mại vẫn giữ gồm hai thủ tục chính là “lựa chọn nhà đầu tư” và thuộc trường hợp “chấp thuận chủ trương đầu tư” theo quy định Điều 30 (Quốc hội), Điều 31 (Thủ tướng Chính phủ) và Điều 31 (thẩm quyền UBND cấp tỉnh).
Đặc biệt là Điều 29 Luật Đầu tư 2020 có quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư, quy định này không chỉ dự án nhà ở thương mại mà một số dự án khác. Có thể thấy, đây là một quy định đã đồng bộ hóa với Điều 118 Luật Đất đai 2013 (Điều 58 Luật Đất đai 2003 trước đây) về “đấu giá” đối với đất do Cơ quan Nhà nước quản lý và theo hướng sẽ dần dần hạn chế các trường hợp được “chuyển mục đích sử dụng đất” vì đang tạo ra địa tô trong lý luận về quản lý đất đai. Một lưu ý khác, tại Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đã có quy định các thủ tục dự án nhà ở thương mại được “thống nhất” thực hiện “quyết định chủ trương đầu tư” theo Luật Đầu tư 2020, đã bỏ quy định thủc tục dự án theo Luật Nhà ở 2014.
Thủ tục dự án, bao gồm ba vấn đề chính: (i) QSDĐ, (ii) lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư, (iii) quyết định chủ trương đầu tư. Sau đây là cách trình bày từ tiếp cận QSDĐ và thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư là UBND cấp tỉnh, như sau:
Nhóm 1: Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất (đất ở hợp pháp và các loại đất khác)
Đây là trường hợp không phải thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020. Cụ thể đây, Nhà đầu tư có “quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác” (nhà đầu tư đang sử dụng đất do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc do nhận quyền sử dụng đất).
Trước đây, Điểm C Khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở quy định đối với trường hợp nhà đầu tư có QSDĐ hợp pháp (100% đất ở) thì được chỉ định làm chủ đầu tư dự án. Đến Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa Điều 22, Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 chuyển từ “có QSDĐ hợp pháp (100% đất ở)” thành “quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác”. Cập nhất đến tháng 9/2021 hiện đã có ý kiến bàn thảo về việc sửa đổi Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sang “Có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Nhà đầu tư nộp hồ sơ tại Khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 đến Sở KH&ĐT để lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có liên quan, trong đó có thẩm định đánh giá nội dung: giao đất không qua đấu giá, lựa chọn nhà đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất. Tiếp theo, Sở KH&ĐT trình UBND tỉnh cấp “Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” theo Mẫu A.II.3 của Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT.
Nhóm 2: Đấu giá và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư
Theo Khoản 2 Điều 29 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, sau khi nhà đầu tư trúng đấu giá, trúng thầu thì nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá hoặc Quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư. Riêng đối với đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, dự án phải thuộc Danh mục dự án thu hồi đất đã được HĐND cấp tỉnh thông qua để Cơ quan nhà nước tiến hành thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và giao đất cho nhà đầu tư. Như vậy, sau khi trúng đấu giá và trúng đấu thầu thì nhà đầu tư không làm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư.
Thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, nếu nhà đầu chưa có QSDĐ (đất ở hợp pháp và các loại đất khác) thì thực hiện quy định tại Điều 29 Luật Đầu tư 2020 như sau:
Trường hợp 1, nếu thuộc 2 trường hợp Đấu giá và Đầu thầu thành công thì Cơ quan có thẩm quyền gửi Quyết định phê duyệt kết quả trúng đầu giá hoặc lựa chọn nhà đầu tư đến cho Cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư. UBND tỉnh cấp “Quyết định chấp thuận nhà đầu tư” cho nhà đầu tư theo Mẫu A.II.5 của Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT.
Trường hợp 2, nếu thuộc 3 trường hợp [(i) Đấu giá không thành ít nhất 2 lần; (ii) Chỉ một người tham gia đấu giá; (iii) Chỉ một người tham gia đấu thầu] thì nhà đầu tư nộp hồ sơ tại Khoản 1 (hoặc khoản 2) Điều 30 Nghị định 31/2021/NĐ-CP đến Sở KH&ĐT để lấy ý kiến của Cơ quan nhà nước có liên quan. Tiếp theo, Sở KH&ĐT trình UBND tỉnh cấp “Quyết định chấp thuận nhà đầu tư” theo Mẫu A.II.5 của Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT.
Trường hợp 1: Đấu giá không thành (ít nhất 2 lần): Đã tổ chức đấu giá QSDĐ ít nhất 02 lần không thành
Trường hợp 2: Một người tham gia đấu giá: Đã tổ chức đấu giá QSDĐ nhưng chỉ có một nhà đầu tư đăng ký tham gia
Trường hợp 3: Đấu giá thành theo quy định pháp luật đất đai và Luật Đấu giá.
Trường hợp 4: Đấu thầu thành theo quy định pháp luật đất đai và Luật Đấu thầu.
Trường hợp 5: Chỉ một người tham gia đấu thầu: Đã đăng tải Danh mục dự án theo quy định của pháp luật về đấu thầu nhưng chỉ có một nhà đầu tư đăng ký và đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm hoặc nhiều nhà đầu tư đăng ký nhưng chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm.
Có thể thấy, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư do Cơ quan nhà nước thực hiện sau khi đã có quyết định chủ trương đầu tư (chưa ghi: nhà đầu tư) thông qua đấu giá hoặc đấu thầu, các dự án này sẽ có trong Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất do UBND tỉnh phê duyệt và Sở KH&ĐT công bố. Câu hỏi đặt ra, một doanh nghiệp nếu không có quyền sử dụng đất (đất ở hợp pháp và các loại đất khác) thì nhà đầu tư có thể đề xuất dự án theo Điểm b Khoản 2 Điều 12 Nghị định 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020 về lựa chọn nhà đầu tư để đưa vào Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, để Cơ quan Nhà nước tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Đối với thủ tục dự án nhà ở thương mại, Luật Đầu tư 2020 có một số quy định mới với nhiều thay đổi, tuy nhiên vẫn có những điểm cần được quy định cụ thể để thủ tục thực hiện dự án không bị vướng mắc sẽ được đề cập trong bài tiếp theo.
Nguồn dẫn: Luật sư TRẦN ĐỨC PHƯỢNG (Đoàn Luật sư TP.HCM)/ Nhà Đầu tư
Link bài gốc: https://nhadautu.vn/thu-tuc-moi-ve-du-an-nha-o-thuong-mai-theo-luat-dau-tu-2020-khac-gi-voi-2014-d58179.html
