Phân khúc chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM liên tục thiết lập mặt bằng giá mới khiến dòng sản phẩm giá rẻ gần như biến mất khỏi thị trường. Trong sự chiếm lĩnh nguồn cung của căn hộ trung cao cấp, người mua thực và môi giới bất động sản đều đang gặp khó. Thị trường tiềm ẩn nhiều bất ổn từ thực trạng này.
Nguời mua thực chới với, môi giới không bán được hàng
Đầu năm 2021, vợ chồng chị Nguyễn Mỹ Anh, nhân viên văn phòng một công ty công nghệ tại Cầu Giấy (Hà Nội) bắt đầu hành trình tìm nhà. Ý định mua nhà đã nhen nhóm vào năm 2018, khi hai vợ chồng mới cưới nhau. Nhưng phải đến năm 2020, khi có con nhỏ, động lực tìm chỗ an cư mới trở nên mạnh mẽ. Do cả 2 vợ chồng mới đi làm được 6 năm, chưa có nhiều tích lũy nên nhà giá rẻ là lựa chọn khả dĩ nhất.
Tháng 4/2021, chị Mỹ Anh và chồng đi xem dự án nhà ở xã hội NHS Phương Canh ở Hoài Đức với giá bán khoảng 17 triệu đồng/m2. Căn hộ 2 ngủ 2 vệ sinh rơi vào khoảng giá 1 tỷ đồng. Đây là dự án giá rẻ hiếm hoi mở bán thời điểm đó. Nhưng với tích lũy hơn 200 triệu đồng, lo sợ việc vay mua lên tới 70% giá trị căn hộ là quá sức, nên vợ chồng chị quyết định tạm dừng việc mua nhà để có thêm tích lũy, hi vọng có dự án giá mềm hơn ra hàng.
Tháng 10/2021, khi được nội ngoại hỗ trợ thêm 400 triệu đồng, hai vợ chồng lại bắt đầu tìm nhà. Nhưng dự án nhà ở xã hội tìm hiểu đầu năm đã bán hết. Nếu muốn mua, vợ chồng chị chỉ có thể mua lại dưới hình thức ủy quyền hoặc vi bằng từ người mua trước, do nhà ở xã hội có quy định là trong 5 năm đầu không được bán và chuyển nhượng. Hình thức này rất rủi ro nên hai vợ chồng quyết định chuyển hướng tìm mua dự án khác.
Nhưng suốt một năm qua, khu tây Hà Nội không có thêm bất cứ dự án giá rẻ mới nào được chào bán. Vợ chồng chị quyết định tìm mua nhà giá rẻ đã đi vào sử dụng nhiều năm trên thị trường thứ cấp. Nhưng điều mà cả hai đều sốc là nhà giá rẻ cũ cũng đã thiết lập mặt bằng mới. Hơn 5 năm trước, những căn hộ 2 ngủ 2 vệ sinh tại khu vực Hoài Đức như Gemek, The Golden An Khánh chỉ có giá từ 1,1 – 1,2 tỷ đồng/căn thì ở thời điểm hiện tại giá chào bán trên thị trường đều dao động 1,6 – 1,7 tỷ đồng/căn.
Những căn 2 ngủ tại Mipec Tower, ICID (Hà Đông) mới 4 năm trước có giá 1,2 – 1,3 tỷ đồng/căn thì nay giá chào bán đều dao động phổ biến 1,5 – 1,8 tỷ đồng/căn. “Thu nhập và tích lũy của chúng tôi không chạy kịp với giá nhà Hà Nội. Thời gian vợ chồng tôi tiết kiệm thêm được chút tiền thì giá nhà đã tăng gấp mấy lần so với số tiền chúng tôi tích thêm”, chị Mỹ Anh thở dài.
Không chỉ người mua thực chới với mà ngay đến cả các môi giới cũng gặp khó khi nguồn cung chiếm lĩnh thị trường là sự áp đảo của dòng sản phẩm căn hộ đắt tiền. Giá bán của phần lớn dự án tung hàng trong năm 2021 đều dao động phổ biến ở mức 40 triệu đồng/m2.
Anh Nguyễn Thế Lâm, môi giới căn hộ khu tây Hà Nội, cho biết việc bán hàng của anh gặp rất nhiều khó khăn khi nguồn hàng công ty anh phân phối tập trung hoàn toàn vào căn hộ cao cấp, do thị trường không có nguồn giá rẻ.
Ở phân khúc căn hộ cao cấp, tệp khách hàng hẹp hơn, việc chốt căn không hề dễ dàng, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh. Phần lớn tài chính khách mua tập trung ở dòng nhà ở tầm trung. Ngay đến cả giới đầu tư cũng không mặn mà với việc đầu tư căn hộ cao cấp trên cả hai phương diện dòng tiền và lãi vốn do tỷ suất cho thuê hàng năm thấp và lãi vốn gần như không tăng.
Đáng nói, tệp khách hàng hạn hẹp, nhưng lượng môi giới bán dự án ngày càng đông, do thị trường khan hiếm dự án mới. Chi phí chạy quảng cáo cũng tăng mạnh trong khi khả năng “chốt” khách thành công thấp. Do đó, rất nhiều môi giới bán căn hộ cao cấp, hạng sang đang phải chịu lỗ. Đến thời điểm hiện tại đã tròn hai tháng nhóm anh Lâm không bán được căn hộ nào. Hai trong số sáu thành viên của nhóm đã kiêm thêm cả nghề shipper.
Cùng “cảnh ngộ”, chị Phạm Kim Oanh, môi giới một sàn giao dịch tại Thanh Xuân, cho biết nguồn khách hỏi mua nhà vẫn khá dồi dào nhưng tập trung chính ở phân khúc 1,5 tỷ đồng/căn. Nghịch lý oái ăm là thị trường vắng bóng dòng sản phẩm có mức giá trên. Dù có nguồn cầu hiện hữu nhưng chị Oanh không có nguồn cung phù hợp để đáp ứng nhu cầu khách hàng.
Thị trường tiềm ẩn nhiều bất ổn
Liên tiếp các báo cáo thị trường hàng quý trong năm 2021 của Bộ Xây dựng đều nêu bật thực trạng chung là sự áp đảo của dòng sản phẩm trung cao cấp và sự “hiu hắt” về nguồn cung căn hộ bình dân. Cũng theo các báo cáo quý của Bộ Xây dựng, dòng sản phẩm giá rẻ không chỉ ít ỏi mà còn tập trung chủ yếu ở khu vực xa trung tâm.
Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng đưa ra những con số đáng chú ý về thực trạng giá nhà tăng phi mã những năm qua. Cụ thể, kể từ năm 2014 đến nay, mức tăng bình quân hàng năm của bất động sản là trên 10%/năm. Một số dự án đạt mức tăng trên 20%/năm. Đáng chú ý, năm 2019 và đặc biệt là năm 2020, giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ. Thực trạng thiếu nguồn cung còn đẩy giá căn hộ tại TP. HCM tăng gần 100% so với thời điểm năm 2018.
Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cấp cao CBRE, cho biết tại thị trường Hà Nội, thị phần căn hộ cao cấp lần đầu tiên vượt trung cấp kể từ năm 2014, chiếm tới 65% nguồn cung toàn thị trường. Riêng tại TP. HCM, nguồn cung mới chỉ ghi nhận sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, còn căn hộ bình dân hoàn toàn biến mất khỏi thị trường từ quý 1/2019. Giám đốc cấp cao CBRE nhấn mạnh giá bán căn hộ sơ cấp tiếp tục đà tăng giá trong tương lai do chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang. Cụ thể, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng 16%, giá bán căn hộ sơ cấp TP. HCM tăng 17%.
Nhìn nhận về thực trạng này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết nguồn tiền thực tế đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, thế nhưng nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính khiến giá bất động sản liên tục tăng thời gian qua. Giá tăng mạnh đã khiến giấc mơ an cư của đại bộ phận dân chúng chỉ có khả năng chi trả ở phân khúc nhà ở tầm trung ngày càng xa vời. Hiện tại rất nhiều dự án thuộc phân khúc bình dân giá đã bị đẩy lên chạm ngưỡng phân khúc trung cấp.
Ông Đính nhấn mạnh, giá nhà tăng làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng trong xã hội, gây bất ổn thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Để chấn chỉnh thực trạng này, cần những quyết sách quyết liệt của các bộ ngành.
Kỳ vọng gì ở nhà ở xã hội?
Trong bối cảnh nhà thương mại giá thấp khan hiếm, nhà ở xã hội trở thành niềm hi vọng của nhiều người mua. Tuy nhiên, điều đáng buồn là nhà ở xã hội cũng vô cùng ít ỏi. Trên thực tế, sự lép vế của nhà ở xã hội so với các phân khúc trung và cao cấp cũng là thực trạng “biết rồi, khổ lắm, nói mãi” của thị trường bất động sản Việt Nam. Tài chính cho nhà ở xã hội luôn là một vấn đề nan giải và phần nào là gốc rễ của thực trạng “biết rồi, nói mãi”.
Khoảng 8 năm về trước, gói tín dụng hỗ trợ cho vay mua nhà 30.000 tỷ đồng được triển khai từ tháng 6/2013 và có thời hạn giải ngân đến hết ngày 1/6/2016, dù có nhiều vướng mắc khi đi vào thực tiễn nhưng đã mở ra cánh cửa sáng với người thu nhập thấp và các chủ đầu tư phát triển dòng sản phẩm này. Một thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, đến thời điểm kết thúc giải ngân gói 30.000 tỷ đồng, doanh số giải ngân đạt 29.679 tỷ đồng với 24.285,2 tỷ đồng cho khách hàng cá nhân và 5.393,8 tỷ đồng cho khách hàng doanh nghiệp, đạt 98,93% số tiền dự kiến của gói.
Tuy nhiên, kể từ khi gói tín dụng hỗ trợ cho vay mua nhà 30.000 tỷ đồng kết thúc đến nay đã 5 năm, thị trường không được đón nhận thêm một chính sách tài chính đủ mạnh, có vai trò cú hích cho sự phát triển của nhà ở xã hội. Phần lớn các chủ đầu tư bất động sản Việt Nam đang phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng. Chính bởi vậy, việc không có một chính sách ưu đãi mạnh về vốn cùng với tỷ suất lợi nhuận khi làm nhà ở xã hội thấp hơn nhiều so với nhà thương mại đã khiến phân khúc này “hiu hắt” về nguồn cung suốt nhiều năm qua.
Khi cả chính sách và nguồn cung cho nhà ở xã hội cùng dậm chân tại chỗ, mới đây, những thông tin tích cực đã đến với phân khúc này. Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi Thủ tướng và Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề xuất gói tín dụng hỗ trợ thực hiện chính sách nhà ở xã hội trong Chương trình phục hồi kinh tế bền vững đến năm 2023. Cụ thể, gói tín dụng Bộ Xây dựng đề xuất trị giá 65.000 tỷ đồng, gồm gói tín dụng cấp bù lãi suất và gói tín dụng và cơ chế, chính sách đặc thù.
Với gói tín dụng cấp bù lãi suất, 15.000 tỷ đồng sẽ cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội và các ngân hàng thương mại để thực hiện phát triển nhà ở xã hội theo các quy định của pháp luật nhà ở hiện hành, pháp luật về đầu tư công trong kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021-2025. Với gói tín dụng và cơ chế, chính sách đặc thù, Ngân hàng Nhà nước sẽ thực hiện tái cấp vốn để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định – khoảng 50.000 tỷ đồng (khoảng 25% so với nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025 là 220.000 tỷ đồng) với lãi suất và thời hạn phù hợp để cho các đối tượng thuộc Chương trình vay ưu đãi. Như vậy nếu gói 65.000 tỷ đồng sớm được triển khai thì việc hỗ trợ vốn mang tính toàn diện khi hướng đến cả doanh nghiệp phát triển nhà ở và người mua.
Thế nhưng thách thức của nhà ở xã hội không chỉ là nguồn lực vốn. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết thiếu quỹ đất sạch để triển khai dự án nhà ở xã hội cũng đang là một thực trạng nhức nhối. Rất nhiều địa phương khi quy hoạch đô thị, khu công nghiệp đã “quên” hoặc chưa xác định quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Trước đó, quy định bố trí 20% quỹ đất trong các dự án khu đô thị để phát triển nhà ở xã hội đã bộc lộ nhiều bất cập và cũng không được thực hiện nghiêm túc. Phần lớn các chủ đầu từ đều chọn hình thực nộp tiền thay vì xây nhà ở xã hội trên 20% quỹ đất của dự án.
Về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết Bộ Xây dựng đã đề xuất cơ chế gắn trách nhiệm của UBND cấp tỉnh phải quy hoạch, bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, có giải pháp tạo thuận lợi về đất đai, thủ tục hành chính, hỗ trợ, khuyến khích, thu hút các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội.
Đây có thể coi là những tín hiệu tích cực cho tương lai sắp tới của nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tất cả mới chỉ là đề xuất, kiến nghị. Hành trình hiện thực hóa những đề xuất, kiến nghị trên không rõ có dài và gian nan? Đừng quên mất rằng, kể từ khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng kết thúc, trong 5 năm qua, phân khúc nhà ở xã hội cũng đã nhiều lần trồi sụt cảm xúc với các thông tin tích cực về cơ chế, chính sách. Và 5 năm ấy, chỉ thấy nghịch lý mất cân đối cung cầu, sự khan hiếm trầm trọng nhà ở dành cho số đông dân chúng liên tục bị đẩy lên cao trào. Do đó, với những đề xuất, kiến nghị mới được đưa ra thời điểm cuối năm 2021, thị trường cũng chỉ có thể chờ đợi và hi vọng
