Vì West Gate Bình Chánh, dự án trọng điểm của An Gia Group được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB Bank), Sở Xây dựng TP. HCM yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn tất việc giải chấp QSDĐ (hoặc có thỏa thuận về việc không phải giải chấp) trước khi bán 1.074 căn hộ tại đây. Tuy nhiên, trên thực tế, gần như toàn bộ các căn hộ này đã được “bán” hết từ lâu.
Yêu cầu giải chấp hơn 1.000 căn hộ 2 block A, B trước khi bán
Ngày 17/9, Sở Xây dựng TP. HCM vừa ban hành Công văn số 8944/SXD-VP về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với 1.074 căn hộ chung cư block A, B thuộc dự án Trung tâm thương mại dịch vụ và nhà ở tại thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh (dự án West Gate Bình Chánh) do Công ty TNHH Western City (công ty thuộc hệ sinh thái An Gia Group) làm chủ đầu tư.
Theo Sở Xây dựng, 1.074 căn hộ thuộc khối A và khối B đã đủ điều kiện được bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, do chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất dự án nói trên, Sở Xây dựng yêu cầu trước khi bán/cho thuê, mua nhà ở 1.074 căn hộ này, chủ đầu tư phải giải chấp quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB Bank) chi nhánh Sài Gòn hoặc có biên bản thống nhất giữa các bên (bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp) về việc không phải giải chấp, được mở bán, thuê mua nhà ở đó theo quy định.
Để đủ điều kiện mở bán, Công ty TNHH Western City phải thực hiện đăng ký thay đổi nội dung thế chấp để rút bớt tài sản thế chấp, trừ trường hợp chủ đầu tư và bên mua, thuê mua có thỏa thuận khác.
Đồng thời, chủ đầu tư phải đảm bảo điều kiện theo yêu cầu của ngân hàng để được phát hành chứng thư bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với khách hàng, khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết.
Văn bản của Sở Xây dựng cũng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện huy động vốn lần đầu không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, những lần huy động vốn tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng và không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất.
Những rủi ro khách hàng cần lưu ý
Tuy rằng tới ngày 8/7/2021, dự án West Gate Bình Chánh mới nghiệm thu hoàn thành thi công móng 2 block; và tới tháng 9, Sở Xây dựng TP. HCM mới có ý kiến về việc đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng trên thực tế, gần như toàn bộ hơn 1.000 căn hộ tại 2 block chung cư A, B và phần lớn block D (dù chưa triển khai xây dựng) đã được “bán” hết cách đây rất lâu thông qua một pháp nhân trung gian.
Quay lại thời điểm đầu năm nay, khách hàng có nhu cầu mua căn hộ sẽ được hướng dẫn ký Văn bản thỏa thuận với Công ty CP phát triển nhà An Gia (một doanh nghiệp trong hệ sinh thái An Gia Group) với mục đích đặt cọc, giữ chỗ.
Ngay sau khi ký, khách hàng lập tức “xuống tiền” từ 15% tới hàng chục % giá trị căn hộ (tùy từng phương án thanh toán), dù dự án chưa xong móng và thậm chí chưa có giấy phép xây dựng.
Một chuyên gia pháp lý nhận định: Việc dự án West Gate Bình Chánh rao bán loại hình sản phẩm chung cư cho các khách hàng thông qua văn bản thỏa thuận khi chưa hoàn thành phần móng tòa nhà làm nảy sinh một số vấn đề pháp lý theo pháp luật hiện hành.
Theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Ngoài ra, quy định tại Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong đó việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:
Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn,…
Bên cạnh đó, việc ký Văn bản thỏa thuận thông qua một pháp nhân khác chủ đầu tư và nộp tiền trực tiếp cho đơn vị này mang lại nhiều rủi ro cho khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về tiến độ xây dựng, bàn giao căn hộ và sổ hồng.
Khi đó, khách hàng và chủ thể liên quan phải thông qua khởi kiện tại Tòa án với quy trình tố tụng kéo dài. Đó là chưa kể nhiều vụ kiện thắng cuộc cũng khó đảm bảo thi hành án.
Chủ đầu tư Westgate Bình Chánh là ai?
Dự án Westgate Bình Chánh có quy mô gồm 1.997 căn hộ, trong đó khối A có 533 căn, khối B 541 gồm căn, khối C 490 căn và khối D 433 căn với tổng mức đầu tư 3.000 tỷ đồng.
Vào ngày 27/9/2019, Công ty TNHH Western City – chủ đầu tư dự án Westgate Bình Chánh chính thức về tay Công ty CP Quản lý và Phát triển Gia Khánh sau thương vụ M&A được khởi động từ trung tuần tháng 6.
Cần nói thêm, Công ty Gia Khánh là thành viên của Công ty CP Đầu tư & Phát triển Bất động sản An Gia (An Gia Investment), thuộc hệ sinh thái An Gia Group của đại gia Nguyễn Bá Sáng.
Ngày 26/9/2019, Công ty Gia Khánh đã phát hành thành công 460 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 36 tháng với lãi suất 10,5% cho năm đầu và lãi suất thả nổi cộng biên độ 3,5% cho hai năm còn lại. Chứng khoán MB là đơn vị tư vấn phát hành. Ngân hàng TMCP Quân đội (MB Bank) đảm nhận vai trò đại lý lưu ký và thanh toán, đại lý quản lý tài sản đảm bảo.
Quyền sử dụng đất của dự án West Gate, cổ phần của các cổ đông sở hữu trong Gia Khánh và phần góp vốn tại Western City được đưa ra làm tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu 460 tỷ và được thế chấp tại MB Bank chi nhánh Sài Gòn.
Theo công bố, toàn bộ số trái phiếu này được phân phối cho nhà đầu tư tổ chức. Tuy danh tính trái chủ không được công bố, nhưng theo nguồn tin của PV, ở thời điểm đầu năm 2021, MB Bank đang nắm giữ hơn 442 tỷ đồng trái phiếu do Gia Khánh phát hành trong những năm gần đây.
Nguồn dẫn: Thanh Phong/Vnmedia
